La sociedad de tasación, Uve Valoraciones, ha realizado un informe para cuantificar el número de viviendas que hay en España, su tasa de uso y el déficit o superávit de unidades que existe en cada punto del país. Así, Madrid muestra un dato preocupante: la tasa de uso, que mide el porcentaje de vivienda con algún tipo de uso (permanente o temporal), respecto al número total de viviendas, es de casi el 95% y se acerca peligrosamente al punto técnico de ocupación total. «Al menos tiene que existir entre un 2% y un 3% mínimo de viviendas vacías para que al menos se puedan producir movimientos (mudanzas)», afirma en este sentido Germán Pérez Barrio, presidente de Uve Valoraciones. «Además, hay que tener en cuenta que no todo el porcentaje de las casas que están vacías están disponibles en el mercado», agrega.

En su análisis, la compañía ha cuantificado el número déficit de viviendas de la provincia de Madrid, entre muchas otras. Los datos fríos muestran que la capital de España sufre un déficit de 76.982 casas, a pesar de contar con un parque de viviendas construido de poco más de tres millones. En una situación similar se encuentra Barcelona, que también se acerca a ese punto técnico de ocupación total y registra además un déficit de 85.371 casas.

Estas dos son las provincias con el mayor déficit por volumen total. Aunque existen otras localizaciones con mayor porcentaje de déficit (es decir, en relación con el número de habitantes). En este apartado, Baleares es la que enciende los pilotos de alarma porque necesitaría la construcción de casi 46.500 casas para poder rebajar su casi -7% de déficit de viviendas. Según el informe, las 665.113 casas construidas en la isla no son suficientes para dar una solución habitacional a su población. En segundo y en tercer lugar se encuentran Álava y Valencia con un -4,49% y un -3,53%, respectivamente. 

En el lado contrario, es decir las localizaciones donde existe superávit de viviendas, se encuentran provincias como Ciudad Real, Coruña y Ourense, que entre las tres suman cerca de 175.000 unidades de más. 

Además, comparar los precios medios según el MITMA del primer trimestre de 2023 y los porcentajes de superávit de viviendas calculados, permite observar una correlación entre ambas variables. Como era esperable, existe una relación clara entre superávit de vivienda y precios unitarios bajos y entre déficit y precios altos. Al poner el foco, de nuevo, en Madrid, se puede observar cómo está muy cerca de alcanzar los 3.000 euros/m2. «Se necesita construir y poner más viviendas en el mercado para poder contener o rebajar el precio del m2», asevera Pérez Barrios en relación a estos datos. Baleares, la provincia con el porcentaje de déficit más elevado, también se queda muy cerca de los 3.000 euros/m2. Barcelona, por su parte, supera por poco los 2.500 euros/m2. Por el contrario, en puntos como Ourense o Ciudad Real, donde sobran viviendas, el precio del m2 se mantiene por debajo de los 1.000 euros. 

Uve Valoraciones también destaca la tasa de uso y la relacionada con un precio más elevado. En este sentido ha comprado esta variable entre los años 2020 y 2023. Así, las provincias que han incurrido en déficit de obra nueva a lo largo de este periodo han incrementado paulatinamente su tasa de uso, afectando por lo tanto a los precios.

Es destacable la presencia en los primeros puestos de la tabla de las provincias de Málaga y Baleares. Las provincias con mayores incrementos de viviendas en uso han tenido mayores incrementos en el precio en el periodo 2020 a 2023. El porcentaje de viviendas con algún tipo de uso y su variación tienen una fuerte correlación con los precios y su variación, por lo que parece que los superávits de viviendas son un obstáculo importante para que los precios suban. Las provincias con mayores déficits de vivienda presentan oportunidades para los promotores inmobiliarios. 

“Guadalajara y Toledo aparecen entre las más activas por variación del parque en uso -vinculadas a Madrid- pero no aparecen en los primeros lugares del cuadro de déficit pues todavía no han drenado las viviendas sobrantes del anterior ciclo”, puntualiza Pérez Barrio. Y es que, aunque el estudio de la tasadora muestra un superávit de más de 433.000 viviendas en el conjunto de España, su distribución es muy desigual cuando descendemos al ámbito provincial y nos encontramos con pocas provincias con déficit de viviendas junto a una mayoría con superávit

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